Itajaí 360: a prefeitura que decidiu não fazer o mercado esperar

Uma cidade que cresce muito rápido não pode demorar para aprovar projetos

Itajaí vive um dos mercados imobiliários mais aquecidos do Brasil. Em 2024, o preço médio do metro quadrado subiu 15%, chegando a R$ 17.100, mais que Porto Alegre (6%) e mais que Curitiba (10%) no mesmo período. Entre 2021 e 2024, a cidade liberou cerca de 4 milhões de metros quadrados de área construída, e só nos primeiros meses de 2025 foram outros 140 mil.

Um mercado nesse ritmo esbarra rápido num problema comum a qualquer cidade em transformação. A legislação urbanística de Itajaí tinha acabado de ser atualizada, e a regra nova era densa, técnica, escrita para especialista. Cada projeto novo dependia de alguém que dominasse essa tradução por completo, e poucas pessoas dominavam.

O secretário de Desenvolvimento Urbano e Habitação, João Kowalsky, resume o que motivou a contratação da OSPA place: acelerar a aprovação de projetos na cidade. Cidade que demora pra dizer sim ao empreendedor perde esse investimento pra cidade vizinha, e Itajaí quer ser a cidade que retém este investimento.

O gêmeo digital que põe a cidade inteira num mapa

Foi pra resolver esse problema que a Secretaria de Desenvolvimento Urbano e Habitação (SEDUH) procurou a OSPA place, pedindo um sistema capaz de reunir toda a informação territorial da cidade, lote por lote, num único ambiente digital. Itajaí se tornou a primeira cidade de Santa Catarina a adotar esse nível de inteligência territorial.

Nasceu o Itajaí 360: o gêmeo digital da cidade, uma réplica virtual do território. É um mapa único, interativo e gratuito. Qualquer cidadão pode navegar por ele e entender, lote a lote, o que pode ou não ser construído em cada ponto do município.

Para o empreendedor, a mudança pesa mais na viabilidade financeira. Antes de comprar um lote ou protocolar um projeto, ele consulta as regras aplicáveis ao terreno e simula o potencial construtivo. Calcula também o valor de outorga onerosa e, a partir daí, projeta o VGV e o retorno esperado do investimento. Esse estudo, que antes dependia de análise manual e podia levar semanas, hoje sai em poucos cliques, com exportação em PDF, juntando regra urbanística, potencial construtivo e retorno financeiro no mesmo lugar.

Esse potencial construtivo também vira volumetria: uma representação em 3D do que pode ser erguido no lote, já respeitando gabarito, recuos e taxa de ocupação previstos na legislação. Antes de fechar o projeto arquitetônico, o empreendedor visualiza o volume máximo permitido e testa diferentes cenários de aproveitamento do terreno.

Se a dúvida for mais pontual, tipo uma exceção que só vale pra um tipo de uso, o chat de inteligência artificial, treinado nos documentos legais da cidade, responde na hora, sem precisar de agenda com um técnico.

Outorga onerosa calibrada para a conta fechar para os dois lados

Ao usar a plataforma, ficou claro por que os novos empreendimentos de Itajaí se concentravam quase todos na Praia Brava, deixando os demais bairros de fora do boom imobiliário. A pergunta era por quê, e a resposta estava na conta da outorga onerosa: fora da Praia Brava, o valor cobrado tornava o resultado financeiro do projeto inviável pra quem constrói. A conta não fechava. Por isso, a OSPA place está ajudando a prefeitura a reprecificar a outorga onerosa, buscando um valor que funcione dos dois lados. O empreendedor mantém a viabilidade do projeto, e o município mantém (ou aumenta) sua arrecadação por metro construído.

Um erro escondido no cadastro de IPTU

Mapear a cidade lote a lote também trouxe à tona um problema que passava despercebido no cadastro de IPTU: uma quantidade relevante de terrenos que, na vida real, ficam na esquina de duas ruas, estavam registrados no cadastro como "meio de quadra". É o tipo de divergência que só aparece quando se cruza a malha viária real com o cadastro imobiliário, lote por lote, algo inviável de checar manualmente em toda a cidade. Com o Itajaí 360, essa comparação passou a ser automática e visual.

Onde queremos chegar: pré-aprovação de projetos

Acelerar a aprovação não para no que já está pronto. Está sendo desenvolvida uma pré-checagem de projeto por inteligência artificial: antes de protocolar oficialmente, o empreendedor envia plantas, cortes e fachadas, e recebe um parecer preliminar sobre se o projeto atende às regras do lote. Ainda em fase de testes, mas já é o próximo passo da mesma missão: uma cidade cada vez mais rápida pra dizer sim.